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  • 股市“冷清秋” 房企回購增持 以期力挽狂瀾

    股市 2018-10-30 18:28:00

      A股連續下挫讓眾多上市房企備受。今年1月底至今,A股在突破3500點后一下滑,10月18日收盤時甚至失守2500點整數關口,創近4年以來新低。與A股相伴,全世界股市近期均表現欠佳。

      房地產板塊在此形勢下無法獨善其身。10月19日,某房企股票以1.94港元收盤,繼去年創出6.91港元新高后便一走低,時隔13個月后跌破2港元大關,跌幅高達70%。

      據不完全統計,10月28日晚,共有41家上市公司發布了股份回購、提議或最新進展等公告。若按回購規模上限計算,41家上市公司回購規模達167.51億元。

      興業研究發布研報稱,2018年以來,股票市場接連出現下跌。同時,A股也出現了歷史上最大回購。2018年前三季度回購金額達257.5億元,相當于2015至2017年3年的回購總額。

      面對股市“冷清秋”,各家房企將如何力挽狂瀾、提升自家股價、提振投資者信心?

      從數據看,2018年前三季度,TOP100房企整體銷售規模近7萬億元,同比增長39.6%。克而瑞研究中心發布的數據顯示,截至9月末,百強房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續提升。從銷售金額門檻看,TOP10~TOP50房企競爭更為激烈,TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅較去年均在50%以上。其中,TOP30房企門檻提升幅度最大;百強房企門檻增長30.9%,至135.7億元。

      第四季度,許多房企在回款壓力下紛紛加大推盤力度,積極加入促銷行列中,加速去化和銷售回款以完成目標。業內人士預計,各地預售證發放節奏依然會加快,尤其是目前新盤較多,市場競爭程度將更加激烈,供應規模依然會放量,預計年底將帶來一定成交量。如恒大地產集團(以下簡稱“恒大”)下半年有近7000億元的銷售貨值,并啟動了大型促銷活動,年底或交上漂亮的“成績單”。

      但市場并不完全買賬。在股價下滑的背景下,上市房企業績正與估值走勢相。

      股價表現低迷,成為當前上市房企的典型寫照。地產股在多重因素的作用下,近期市值蒸發已超萬億元。從年初至10月底,地產板塊130只A股中,僅8只總體上漲;跌幅過半的地產股達20多只。中弘股份10月18日早盤跌停,股價被定格為0.74元。業內人士分析,它或將成為A股市場首個因股價連續低于面值而退市的企業。

      市場遇冷,房地產業的“存在感”也被削弱。10月初,胡潤研究院發布“2018富豪榜”。馬云家族以2700億元財富居首,許家印以2500億元位居第2,馬化騰以2400億元排名第3。前十名中,房地產企業恒大、碧桂園、萬達占據3席,而5年前則有6席。

      前3名地產企業家財富同比去年平均下降11%,其中,恒大董事長許家印的財富縮水17%。

      值得注意的是,萬科A在市場中依然一枝獨秀,市值超過2000億元,為排名第10位的榮盛發展8倍之多。

      “恒大現在效益這么好、股價這么低,當然會選擇在市場不穩定的情況下回購股票。”恒大總裁夏海鈞表示,這會給處在低谷中的自家股票“打氣”。

      多個案例表明,回購股票已成上市房企應對股市危機的重要工具。2015年7月,恒大以此成功實現股價逆襲。當時,恒大股票開盤后一度暴跌19%,3分鐘后啟動回購程序,迅速拉升股價,午后實現了上漲19%的超級大反轉,最終以3.19%的漲幅收尾。據悉,恒大當天用14.75億港元(約合11.82億元人民幣)回購了3.74億股,占已發行股票的2.39%。

      今年7月,恒大15次頻繁回購,累積斥資33.6億港元,回購1.605億股。

      碧桂園回購力度也不小。公告顯示,碧桂園10月16日回購1000萬股,占已發行股本的0.0462%,每股回購價在8至8.18港元之間,總額8109.96萬港元。碧桂園今年內已累計回購9685萬股,占已發行股本的0.4455%,預計資金不超過30億港元。2018年1~9月,碧桂園實現權益銷售金額4155.8億元,權益銷售面積4406萬平方米,同比增長38.4%和27.8%。今年上半年,公司總土儲權益金額及權益面積保持領先優勢。

      多家投資機構給予了正面評價。摩根大通表示,碧桂園上半年未入賬銷售達7100億元,其中2250億元將于下半年入賬,其余大部分明年入賬,未入賬款項未計入2018年下半年新合同銷售。碧桂園四季度可出售資源為2420億元人民幣,若去化率60%,銷售增長將加快至64%,全年增幅將達42%。公司未來盈利將會穩健增長。

      10月18日晚,新城控股集團股份有限公司(以下簡稱“新城控股”)發布了關于以集中競價交易方式回購股份預案的公告。據悉,此次回購股份比例不低于當前新城控股總股本的0.5%(1128.69萬股)且不超過1%(2257.38萬股)。按回購數量和價格上限(37元/股)測算,回購資金總額為8.36億元。新城控股稱,此次回購不會對公司經營活動、財務狀況和未來發展產生重大影響,不會影響公司的上市地位。

      下半年回購股票次數最多的房企當屬世茂房地產控股有限公司(以下簡稱“世茂房地產”),7月5日至10月24日回購達25次。10月24日晚,世茂房地產再次發布公告,宣布回購192500股,價格區間為14.94至15.00元,回購資金總額288.42萬元。

      越來越多的上市房企加入回購大軍,表明“自身股價被低估”,并展示出現金充裕的雄厚實力和對未來發展的憧憬,向二級市場傳遞信心。

      易居智庫研究總監嚴躍進表示,企業希望通過回購A股表明股票具備潛在收益;同時,價格低位能降低股權收購成本。上市房企對自家股票“自救”,通常情況會產生較好的效果,適時回購股票對增強市場信心、穩定公司股價有積極意義。

      除了回購股票,不少房企還紛紛用“五花八門”的增持方式穩定股價。除了常規的控股股東、股東、董監高增持外,還有房企通過定向資產管理計劃、員工持股計劃甚至高管親屬進行增持。

      9月18日,佳兆業集團控股有限公司發布消息稱,其兼執行董事郭英成通過二級市場再增持69.6萬股公司股份,持股比例增至25.29%。這已是郭英成今年下半年第四次增持該股票。

      10月24日,中國奧園地產集團股份有限公司(以下簡稱“奧園地產”)郭梓文再度增持本公司290萬股,平均每股4.51港元。《中國建設報•中國房地產》了解到,今年,郭梓文已斥資約1.8億港元持續增持。目前,郭梓文及集團總裁郭梓寧的最新共同持股比例為55.32%。此外,奧園地產于6月斥資約2000萬港元回購股票,多次增持和回購動作表明管理層對公司前景充滿信心,亦以此穩定投資者。

      閩系房企陽光城集團股份有限公司(以下簡稱“陽光城”)則開展“全員行動”。10月18日,大股東陽光控股將幾乎全部股份質押。陽光城發布公告,公司管理層向員工發出“增持公司股票的書”,號召陽光城及全資子公司、控股子公司9434名員工積極買入公司股票。10月26日晚,陽光城發布的2018前三季度業績報告顯示,其間營業收入259.39億元,同比增長67.13%;歸母凈利潤15.81億元,同比大增155.55%,在規模增長的同時,保持了盈利能力全面提升。

      從銷售成績看,陽光城實現銷售金額1090.02億元,其中權益銷售金額約838.03億元;銷售面積812.75萬平方米,權益銷售面積約為602.58萬平方米。

      陽光城還發布了回購公告:計劃以自有資金回購公司股份用于后續員工持股計劃的股份來源,擬以不超過8.42元/股(含),回購數量不少于當前總股本的0.6%(2430.04萬股)且不超過1.2%(4860.09萬股)。按上限測算,此次回購總資金為4.09億元。

      三季度報及回購計劃發布當晚,面對市場對于陽光城股價、資金等一系列問題的關注,陽光城執行副總裁吳建斌表示,員工增持是好事,因其目前的股價并未完全體現公司價值,隨著未來公司業績提升、指標改善,會有可觀的回報。他強調,員工持股并非強制,只是號召。大股東股份質押比例相對較高,但未到補倉水準。

      無論是回購還是增持,效果異曲同工。恒大研究院副院長夏磊認為,今年上半年,上市房企估值一直下移,回購或增持都可體現未來發展有信心,有利于穩定公司股價并扭轉下行趨勢。此外,回購股票令外來資本收購成本大增,進一步鞏固大股東的企業控制權,使投機者放棄收購。

      不過,這一“補血”行動并未對地產股市帶來立竿見影的“升溫”效果。多名資深房地產行業分析師指出,雖然房企回購和增持自家股票有助于提振投資者信心,但地產股表現仍面臨不確定性,“市值的首要條件仍是經營業績,企業更應關注并經營好基本面”。

      “現在股市的感覺像在冬天,春天已經不遠了。”10月14日,證監會劉士余在調研中,分析了今年以來A股市場下行幅度與壓力偏大的基本原因。他表示,將從制度和工具等多方面加強創新,有效支持民營企業發展。

      似乎是為了佐證他的判斷,截至10月26日中午收盤,臥龍地產、中糧地產、大龍地產、榮豐控股等10余家A股上市房企紛紛漲停,板塊漲幅位居前列。其中,萬科A上漲2.38%;港股上市的碧桂園上漲1.96%、中國恒大上漲1.147%。

      專家則表示,地產股此輪集體大漲或與個稅新政的抵稅條款有關。8月31日通過的新個稅法信息顯示,細則重點研究了對“住房租金”和“普通住房貸款利息”的稅前扣除,即在扣除“住房租金”、“普通住房貸款利息”和傳統的五險一金之后再繳納個稅。住房貸款利息稅前扣除相當于貸款利率下調,一定程度上有利于刺激住房剛需消費,并整體利好樓市,從而出現了房地產股“漲停潮”。

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